国内房地产发展的节奏整体比国民收入增长的节奏要快得多，这种房价先行的经济结构也使得国内绝大多数的房地产商都在开发商业地产以及刚需房，所以一般情况下，好的地段要么是大商场，要么是高密度住宅，像别墅这样的非刚需房，一般情况下都会向周围郊区扩散。
拿燕京来说，五环内早就没有能建别墅的地皮了，而仅有的别墅有一个算一个全是绝版，这也是为什么日后会有一套别墅售价几亿甚至十几亿的超高价格。
宋亮也是深谙这个规则，所以才萌生了自己给自己开发别墅的想法，适合建高密度住宅的地皮，如果拿来做别墅，成本价一定会格外的高，估计到时候这样的别墅根本没人买得起，就算是买得起也未必舍得买。
但是，有燕京万盈以及牧野科技的股份，宋亮现在早已经不在意海州这个五线城市的房产市场了，原本在他眼里需要仔细分析、认真定位的海州房地产市场，此时在他看来已经成了可以随心所欲、尽情装扮的自家院子，以难以想象的高成本，为自己和李牧建造几栋高质量的别墅，在他看来也只是对生活的一种极致追求罢了，无论是他还是李牧，都完全玩得起。
李牧对他的这个想法也很有兴趣，高端定制化的别墅很多，但能在繁华地段的还真是少之又少，海州是父母奋斗了几十年的地方，也是自己出生、成长的地方，一家人对这个城市都有着难以割舍的乡情，如果真如宋亮所说，在这里建几套高规格、高质量，私密性和安全性又很高的别墅，那对自己、对家人都非常实用。
于是李牧当即拍板，对宋亮说：“亮哥，具体你来协调吧，到时候直接给我个总数就行。”
“什么总数。”宋亮摆摆手：“咱兄弟俩还用得着说这个？到时候我直接把六套别墅的造价做进整个项目里来就行了，无非就是项目少赚一点。”
李牧说：“这不合适，公是公、私是私……”
宋亮一本正经的说：“这件事儿，公私都已经揉在一起了。与公，海州万盈和燕京万盈一衣带水，没你，就没万盈的今天，你是公司最大的功臣和贵人；与私，海州万盈最大的股东是我，其次是带我入行的叶总，燕京万盈的项目让他进来，他心里对你是一直心怀感激的，所以也一直跟我说起，不知道该如何还你这份情，说实话，他欠你情哪有我欠你情多？没有你，我宋亮今天也就是个在海州搞房地产的土老帽，别说去燕京搞几十上百亿的地产项目，我连去燕京盖个回迁小区的本事都没有。”
李牧说
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