年后因为租金上涨重新评估重新抵押,又可以获得一笔更高的抵押贷款。”
高速滚动下的隐患
速度造就了万达,却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名,并一度辉煌,但最终也可能因资金链断裂神话破灭。
“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析,万达销售模式也正面临着一个困局,前期出售物业的比例过高,导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动,万达一些商业物业的销售价格过高,会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。
而人才问题,王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称,在万达文化城项目上,万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发,考虑的就是这些企业的资源和人才。
万达的步子迈得太快,而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面,订单地产的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%,租金收入却只占总租金收入的40%——50%。商业大牌的承租面积大,但是租金价格低,万达的租金收益严重受压。
低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此,甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息,这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题,这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面,万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。
但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国,房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。
虽然前期的私募做得很好,但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。”王健林曾说。
万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品,与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行,信托的综合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短,并不适合万达。
“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。
“无论模式怎样,但最终企业一定还是要赚钱的。”朱凌波分析,但万达是一种资
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